Wie sieht eine solide Immobilienfinanzierung aus?

Was wird den eigenen vier Wänden nicht alles (Gutes) nachgesagt: Eine eigene Immobilie gilt als in der Gegenwart nutzbare Altersvorsorge, als Basisinvestment für den Vermögensaufbau, als krisensicherer Substanzwert und nicht zuletzt als Garant für eine hohe Lebensqualität insbesondere für Familien.

Für die meisten Käufer eines Eigenheims führt der Weg ins eigene Wohnzimmer durch die Geschäftsräume der Hausbank. Ohne Fremdmittel lässt sich eine Immobilie selten finanzieren. Da mit einer Wohnimmobilie auch eine oft jahrzehntelange Darlehensverpflichtung einhergeht, sollte die Realisierung des Projekts Eigenheim mit größter Sorgfalt erfolgen. Die Finanzierung sollte auf eine solide Basis gestellt werden und mit den weitergehenden Planungen hinsichtlich der privaten Finanzen vereinbar sein.

Grundlage sollte ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent sein, wobei die Erwerbsnebenkosten selbstverständlich ebenfalls auch eigener Tasche finanziert werden sollten. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer fallen die Belastungen durch das Darlehen aus – folglich ist eine niedrigere Rate zu entrichten oder aber einer kürzere Kreditlaufzeit in Kauf zu nehmen.

In jedem Fall sollte jegliche mögliche Unterstützung von staatlicher Seite in Anspruch genommen werden. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau beispielsweise bietet im Rahmen ihres Programms zur Förderung von Wohneigentum ein günstiges Darlehen, mit dem dreißig Prozent der Objektkosten (maximal 100k) finanziert werden können. Das Darlehen ist zinsgünstig, in den ersten fünf Jahren tilgungsfrei und kann auf bis zu 35 Jahre gestreckt werden. Dazu ist es möglich, den Kredit nachrangig im Grundbuch eintragen zu lassen – ohne Aufpreis. Für die Hausbank stellt das KfW-Darlehen somit im Hinblick auf das Ausfallrisiko Eigenkapital dar, was die Verhandlungsposition gegenüber dem Geldhaus deutlich verbessert – schließlich muss diese die verbleibenden 50 Prozent des Kaufpreises decken.

Die notwendige Hypothek sollte so günstig sein wie möglich – wer kann, wartet auf eine Niedrigzinsphase. Besteht kein besonderes Verhältnis zur Hausbank, sollte in jedem Fall ein Vergleich der Konditionen verschiedener Kreditinstitute erfolgen.

Ein strittiger Punkt bei Hypothekenfinanzierungen ist stets die Frage nach einer Zinsbindung. Diese garantiert dem Darlehensnehmer, dass der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum oder die gesamte Kreditlaufzeit konstant bleibt. Der Vorteil ist ein höheres Maß an Sicherheit in Bezug auf die künftig zu erwartenden Belastungen. Dieses Gut freilich ist nicht ganz kostenlos zu haben; die monatliche Rate eines mit Zinsbindung versehenen Darlehens fällt höher aus.

Ein Kompromiss zwischen Risikominimierung und Kostenbewusstsein kann ein so genanntes Zinscap darstellen. Hier wird ein Zinssatz oberhalb des zum Abschlusszeitpunkt geltenden Marktzinses fixiert, über den der Kreditzins nicht hinausgeht. Eine mögliche Zinshöhe wäre hier ein Niveau, auf dem die ordnungsgemäße Andienung der Hypothek in Gefahr geraten könnte. Gerade in frühen Stadien des Tilgungszeitraums ist eine solche Sicherung empfehlenswert, da hier Zinserhöhungen besonders stark auf die laufenden Belastungen durchschlagen.

Die Kombination aus Eigenkapital, KfW-Kredit und Hypothek sollte sich als gelungene Konstruktion einer soliden Immobilienfinanzierung eignen. Gerade wenn die Hypothek zu einem günstigen Zeitpunkt aufgenommen wird, lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden zu moderaten Konditionen verwirklichen.

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Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und gibt den Sachstand vom 23.05.2008 wieder. Neuere Entwicklungen sind im Beitrag nicht berücksichtigt. Eine Haftung für Inhalte wird nicht übernommen.

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