Fremdwährungsfinanzierung: Wie geht es, was kostet es?

Eine eigene, selbstgenutzte Immobilie ist für ihren Besitzer mit zahlreichen Privilegien verbunden: Kein Vermieter, keine Miete, eine schon in der Gegenwart nutzbare Altersvorsorge und eine insgesamt besonders für Familien gesteigerte Lebensqualität.

So klar die Vorzüge der eigenen vier Wände auch auf der Hand liegen, so sehr scheiden sich auch die Geister bei der Frage nach der besten Konstruktion einer geeigneten Finanzierung. Möglichkeiten existieren dabei zu Hauf: Bausparverträge, Hypothekendarlehen und öffentliche Förderprogramme sind die populärsten Instrumente einer Immobilienfinanzierung. Eine in der Bundesrepublik weniger häufig genutzte Möglichkeit ist die Fremdwährungsfinanzierung.

Das Prinzip dieser bei unseren österreichischen Nachbarn sehr beliebten Methode: Der Kredit für die zu finanzierende Immobilie wird nicht in Euro, sondern in einer anderen Währung aufgenommen. Anschließend wird der Darlehensbetrag dann in die heimische Währung konvertiert und ausbezahlt. Die Rückzahlung leistet der Darlehensnehmer laufen in Euro an seine Bank, die dann jede Zahlung in die Fremdwährung konvertiert und zur Rückführung des Kredits einsetzt.

Das Ziel einer Fremdwährungsfinanzierung ist die Realisation eines günstigen Zinssatzes. In vielen Währungsräumen liegt das Zinsniveau deutlich unter dem hierzulande, wodurch sich lukrative Einsparmöglichkeiten ergeben. Klassische Niedrigzinswährungen sind der Schweizer Franken und der japanische Yen. Gerade letzterer kommt bei den Finanzierungskonstruktionen besonders häufig zum Einsatz. In den neunziger Jahren konnten Darlehen im Yen zu Zinsen von teilweise weniger als zwei Prozent realisiert werden. Auch in diesen Tagen lassen sich noch äußerst attraktive Zinssätze realisieren.

Gegenwärtig ist ein Kredit im Yen über einen Gegenwert von 100.000 Euro zu einem effektiven Jahreszins in Höhe von lediglich 2,1 Prozent zu bekommen. Folglich kann die gesamte Darlehensschuld in einem Zeitraum von 21 Jahren mit einer monatlichen Gesamtleistung von 500 Euro getilgt werden – im Euro unvorstellbar.

Die Kehrseite der Medaille sind die nicht von der Hand zu weisenden Risiken. Ungünstige Entwicklungen des Wechselkurses können die Darlehensschuld in unvorhersehbarem Maße vergrößern und so im schlimmsten Fall die ordnungsgemäße Andienung gefährden. Aus diesem Grund verlangen Banken hierzulande einen Eigenkapitalanteil von zumindest dreißig Prozent. In anderen Ländern, in denen der Markt für Fremdwährungsfinanzierungen sich auf einem höheren Entwicklungsstadium befindet, fallen die Restriktionen der Geldhäuser allerdings geringer aus.

Spiegelbildlich zum Risiko nachteiliger Wechselkursentwicklungen steht die Chance, durch eine Aufwertung des Euro gegenüber der Darlehenswährung die Restschuld zu verringern. Im günstigsten Fall muss dann nur ein Teil des aufgenommenen Kreditbetrages zurückbezahlt werden.

Kreditnehmer können dabei ihr Geschick in Bezug auf die Währungsmärkte einsetzen. So ist ein Wechsel von einer Darlehenswährung in eine andere (sei es eine Fremdwährung oder auch eine vorübergehende Rückkehr in den Euro) jederzeit möglich. Das im Fachjargon als „switchen“ bezeichnete Verfahren ermöglicht eine flexible Anpassung an die Marktgegebenheiten während der gesamten Kreditlaufzeit.

Finanztheoretiker mögen nun anfügen, dass die Ausnutzung von Zinsdifferenzen keinen Sinn mache, da die Marktkräfte diese durch Kursbewegungen automatisch ausglichen. Streng nach Lehrbuch ist dem tatsächlich so: Die Kreditaufnahme in einer fremden Währung entspricht einer preistreibenden Nachfrageerhöhung, während die analoge Auszahlung in Euro einer preisdrückenden Angebotsausweitung entspricht. In der Praxis hat sich jedoch gezeigt, dass dieser Effekt sich nicht nachteilig auf Fremdwährungsfinanzierungen auswirkt.

Fazit: Auch wenn die innovativen Konstruktionen sicherlich nicht für jedermann geeignet sind, bieten sie cleveren Immobilienkäufern attraktive Möglichkeiten.

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Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und gibt den Sachstand vom 28.05.2008 wieder. Neuere Entwicklungen sind im Beitrag nicht berücksichtigt. Eine Haftung für Inhalte wird nicht übernommen.

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