Immobilienfinanzierung: Exit-Strategie planen!

Wer ein Eigenheim erwirbt und dazu einen Kredit von der Bank aufnimmt, sollte in seine Planung weitaus mehr Faktoren einbeziehen, als bloß Zinssatz, Monatsrate und Laufzeit. Gerade die heutige, unsichere Zeit erfordert viel Flexibilität, weil sich Arbeitsverhältnisse und Partnerschaften schneller ändern. Deshalb gilt: Wer in eine kreditfinanzierte Immobilie einzieht, muss auch wieder raus können.

Soll eine Hypothek vorzeitig zurückbezahlt werden, kommen auf den Kreditnehmer oft Schwierigkeiten zu, die er nie eingeplant hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie nicht veräußert wird und keine Nebenabreden mit der Bank für den Fall einer vorzeitigen Rückzahlung getroffen worden sind. Banken lehnen eine vorzeitige Rückzahlung oft ab – selbst wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung seitens des Kreditnehmers angeboten wird.

Kreditinstitute haben grundsätzlich kein Interesse daran, einen Kreditvertrag vorzeitig zu beenden. Sofern eine vorzeitige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung nicht vorgesehen ist, ist deshalb großes Verhandlungsgeschick gefragt. Die Tilgung des Kredits erfolgt in der Regel mit Vermögenswerten wie Lebensversicherungen oder Festgeldkonten. Werden Finanzierung und Vermögensgegenstände bei einer Bank unterhalten, kann der Kreditnehmer sich die kleinstmögliche Forderung der Bank leicht ausrechnen: Die Entschädigung für die vorzeitige Kreditkündigung setzt sich aus der klassischen Vorfälligkeitsentschädigung für das Darlehen und der Marge der Bank aus den Kapitalanlageprodukten zusammen. Deshalb wird die vorzeitige Rückzahlung oft sehr viel teurer, als Eigentümer vermuten.

Schon bei der Aufnahme einer Hypothekenfinanzierung sollte deshalb unbedingt eine Exit-Strategie mit eingeplant werden, die es ermöglicht, vor dem Ende der Laufzeit aus der Finanzierung wieder auszusteigen. Dazu reicht die Möglichkeit regelmäßiger kleinerer Sonderzahlungen nicht aus. Es muss explizit mit der Bank vereinbart werden, dass jederzeit auch eine vollständige Rückzahlung möglich ist – auch wenn das Darlehen mit einer Zinsbindung ausgestattet ist. Der effektive Jahreszins bei solchen Vereinbarungen fällt höher aus - das ist der Preis für die Flexibilität. Die Höhe des Zinszuschlags richtet sich nach der Vorfälligkeitsentschädigung, die für den Fall der vorzeitigen Kündigung vereinbart wird. Hier ist Transparenz wichtig: Die Entschädigung sollte durch einen Blick auf die Zinssätze festverzinslicher Wertpapiere zum Zeitpunkt der Kündigung und eine einfache Abdiskontierung zu ermitteln sein.

Der Zinsaufschlag kann sich schnell auszahlen. Nur wer aus einer Finanzierung schnell und ohne langes Hin und Her mit der Bank wieder austeigen kann, vermag auf Änderungen der finanziellen oder persönlichen Verhältnisse auch angemessen zu reagieren.

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Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und gibt den Sachstand vom 11.09.2009 wieder. Neuere Entwicklungen sind im Beitrag nicht berücksichtigt. Eine Haftung für Inhalte wird nicht übernommen.

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