Eigentümergrundschuld
Das eigene Grundstück oder die eigene Immobilie bieten eine hervorragende Sicherheit für Kreditinstitute. Und hohe Sicherheiten wiederum gehen Hand in Hand mit einem geringen Risiko für die Bank, was sich in einem günstigen Zinssatz widerspiegelt. Für die Aufnahme eines Kredits bietet sich das Eigenheim als Sicherheit also förmlich an. Damit die Sicherheit auch schriftlich festgehalten wird ist es notwendig, das Darlehen als Hypothek auf das Haus einzutragen. Dies wird beim Grundbuchamt erledigt, das eine Grundschuld einträgt. Ist das Grundstück bisher unbelastet und die Kredit gebende Bank ist die erste, die eingetragen wird, so genießt sie damit den ersten Rang. Das heißt, im Falle eines Falles, zum Beispiel einer Zwangsversteigerung, wird der oder die erstrangig Eingetragene bevorzugt bedient und bekommt als erster das Geld. Letztrangig eingetragene gehen dagegen vielleicht leer aus, wenn die Versteigerung nicht genug bringt. Ist die Hypothek irgendwann einmal abbezahlt, wird diese gelöscht. Die eingetragene Grundschuld bleibt jedoch bestehen.
Es muss aber nicht unbedingt ein Kreditinstitut sein, zu dessen Gunsten eine Grundschuld eingetragen wird. Auch ein Hauseigentümer kann das tun, indem er eine Eigentümergrundschuld auf sein Grundstück eintragen lässt. Nach deutschem Sachenrecht ist die Eigentümergrundschuld daher eine Grundschuld, die auf den Namen des Grundstückeigentümers in das Grundbuch eingetragen ist. Da eine Grundschuld keinen Schuldgrund hat – das heißt, eine Grundschuld ist kein zu tilgender Kredit – kann sich jeder Haus- oder Grundbesitzer eine Eigentümergrundschuld eintragen lassen, ohne dass monatlich Kosten auf ihn zukommen, wie das bei einer Hypothek der Fall ist. Aus folgendem Grund, macht das in erster Linie bei einem unbelasteten Grundstück Sinn:
Eine Eigentümergrundschuld bietet dem Haus- und Grundbesitzer die Möglichkeit, sich für eine (spätere) anvisierte Kreditaufnahme eine „Pole Position“ zu sichern. Wie gerade beschrieben, bietet eine hohe Rangstelle einige Vorteile. So kann der Eigentümer einem Kreditinstitut seine erstrangige Grundschuld anbieten, woraus ein Darlehen mit günstigeren Konditionen resultiert als bei nachrangigen Einträgen. Gerade bei einer Eigentümer-Briefgrundschuld steht ein schnelles Sicherungsmittel zur Verfügung. Der Eigentümer kann also zu jeder Zeit eine Sicherheit für einen Kredit stellen, indem er den Grundschuldbrief an die Bank abtritt. Der Begünstigte muss nun nicht mehr extra im Grundbuch eingetragen werden, so dass auch keine zusätzlichen Kosten mehr durch eine Umschreibung entstehen.
Um eine Eigentümergrundschuld sein Eigen zu nennen, ist nicht unbedingt der Gang zum Grundbuchamt erforderlich, denn diese kann auch Kraft Gesetzes entstehen. Wie wir bereits gesehen haben, geht eine Hypothek immer mit dem Eintragen einer Grundschuld einher. Ist bei einer Hypothek aber die gesicherte Forderung ganz oder teilweise erloschen, zum Beispiel durch Tilgung des Darlehens (§ 1164, 1177 BGB), dann werden die „freien Teile“ der Hypothek automatisch in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Sie steht dem Eigentümer zur Weiterverwertung zur Verfügung.
Diese Regelung tritt jedoch nur in Kraft, wenn außer der gerade entstandenen Eigentümergrundschuld am Grundstück keine weiteren (gleich- oder nachrangigen) Grundpfandrechte Dritter bestehen. Sollte dies doch der Fall sein, können die Inhaber der nachrangigen Grundpfandrechte eine gesetzliche Löschung der Eigentümergrundschuld beanspruchen. Dies ist seit 1977 in § 1179a BGB geregelt. Wird ein solcher Löschungsanspruch geltend gemacht, dann muss der Eigentümer seine Eigentümergrundschuld löschen. Der Sinn dieser Regelung besteht darin, gleich- und nachrangigen Grundpfandrechten das Aufrücken zu ermöglichen. Dieser Löschungsanspruch kann vertraglich ausgeschlossen werden; dies bedarf aber der Eintragung ins Grundbuch.
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